Imóvel irregular não pode ser vendido, financiado ou herdado. Mas tem solução — e geralmente mais rápida do que parece.
Atuação em usucapião, adjudicação compulsória, regularização de imóveis, leilões judiciais e análise de risco — atendimento presencial e online em todo o Brasil.
Usucapião, REURB, retificação de área e escrituração de imóveis sem documentação.
Assessoria completa para arrematar com segurança — da análise do edital ao registro.
Due diligence e parecer jurídico antes de comprar, vender ou financiar um imóvel.
Imóvel irregular trava venda, bloqueia financiamento e complica inventário. Se você está nessa situação, a boa notícia é que tem solução — e geralmente mais rápida do que parece.
Atuo em todas as formas de regularização: desde imóveis comprados por contrato de gaveta há décadas até loteamentos sem aprovação e construções sem escritura.
Para quem mora ou usa o imóvel há anos sem oposição e quer transformar essa posse em propriedade formal. Cuido de toda a documentação e do processo — judicial ou extrajudicial — até o registro definitivo no cartório.
Quando a área real do imóvel não bate com o que está na matrícula, nenhuma transação avança. Resolvo a divergência com o procedimento correto — administrativo ou judicial — para que os números finalmente coincidam.
Loteamentos irregulares, ocupações consolidadas e núcleos urbanos sem aprovação. Assessoria completa junto à prefeitura e ao cartório para regularizar de uma vez a situação do seu imóvel ou do seu bairro.
Compra por contrato de gaveta, financiamento quitado sem baixa de alienação, herança sem inventário — cada caso tem um caminho. Analiso a sua situação e apresento a solução mais rápida e segura para colocar o imóvel no seu nome.
Leilões permitem comprar imóveis com descontos expressivos — mas escondem riscos que, sem análise jurídica, podem transformar a barganha em dívida. A diferença entre um bom negócio e um problema caro está na assessoria antes do lance.
Acompanho você do primeiro edital até a chave na mão.
Antes de qualquer lance: leitura do edital, pesquisa da matrícula, verificação de ônus reais, dívidas de IPTU e condomínio, hipotecas, penhoras e situação processual. Só avançamos quando o negócio é seguro.
Calculamos o valor máximo que faz sentido pagar — considerando o preço de mercado, custos de regularização, ITBI e eventuais débitos transferidos. Você entra no leilão com número na cabeça, não no achismo.
Suporte presencial ou remoto durante a sessão. Cuido da documentação imediata pós-arrematação: auto, carta de arrematação e início do processo de transferência.
Da carta de arrematação ao registro definitivo no cartório. Se o imóvel estiver ocupado, entramos com a ação de imissão na posse para garantir sua entrada com respaldo legal.
Atenção: Leilões com aparência atrativa podem esconder dívidas de condomínio, IPTU, ocupantes difíceis de remover ou vícios que tornam o negócio inviável. A análise prévia é o que separa um bom investimento de um problema jurídico longo e caro.
Descobrir um problema depois da escritura assinada é muito mais caro do que preveni-lo antes. A análise de risco é o serviço que protege você antes de qualquer decisão imobiliária importante.
Emito um parecer jurídico escrito com todos os riscos identificados, sua gravidade e o que fazer — para que você tome a decisão com segurança e respaldo.
Análise da matrícula, cadeia dominial, certidões do vendedor e situação fiscal — tudo que pode impedir ou complicar a transação.
Identificação de cláusulas abusivas, riscos ocultos e desequilíbrios em contratos de compra, locação, incorporação e financiamento.
Levantamento de hipotecas, penhoras, alienações fiduciárias e bloqueios judiciais que podem inviabilizar ou encarecer a transação.
Certidões cíveis, trabalhistas e fiscais do vendedor — proteção contra fraudes à execução e negócios que podem ser anulados depois.
"Ao final de cada análise você recebe um documento formal com os riscos encontrados, o nível de gravidade de cada um e as recomendações — tudo por escrito, para você decidir com segurança."
Cada imóvel carrega uma história. Meu papel é garantir que a sua seja escrita com segurança.
Advogada · OAB/RS 81.602 · Direito Imobiliário
Com atuação exclusiva no direito imobiliário, ofereço assessoria jurídica personalizada e direta — sem intermediários, sem modelos prontos. Cada caso recebe análise individual e atenção dedicada.
Especializo em regularização, leilões e análise de risco porque são as três frentes que mais impactam — e protegem — o patrimônio imobiliário dos meus clientes.
Fale diretamente com a Dra. Juliana sobre a situação do seu imóvel. Atendimento personalizado, sem enrolação.
O tempo de posse varia conforme o tipo de usucapião. Na usucapião ordinária, são 10 anos com justo título e boa-fé (ou 5 anos se o imóvel for sua moradia). Na extraordinária, são 15 anos sem oposição (ou 10 anos se houver moradia ou trabalho produtivo no local). Para imóveis urbanos de até 250m², a usucapião especial urbana exige apenas 5 anos de posse contínua. Cada caso é único — o ideal é fazer uma análise da sua situação para identificar qual modalidade se aplica.
Depende da origem do problema. Se o imóvel foi comprado por contrato de gaveta, o caminho pode ser a adjudicação compulsória ou a ação de obrigação de fazer contra o vendedor. Se o financiamento está quitado mas a alienação fiduciária não foi baixada, há um procedimento específico junto ao banco e ao cartório. Se há herança pendente, é necessário inventário. Em todos os casos, o primeiro passo é levantar os documentos disponíveis e identificar o caminho mais rápido e seguro.
A adjudicação compulsória é o instrumento jurídico usado quando você comprou um imóvel, pagou integralmente, mas o vendedor se recusa ou não consegue assinar a escritura — seja por falecimento, desaparecimento, má-fé ou qualquer outro motivo. Por meio dela, o juiz determina a transferência do imóvel para o seu nome independentemente da vontade do vendedor. É um dos caminhos mais eficazes para quem comprou por contrato de gaveta e está há anos tentando regularizar.
Sim — e pode ser uma das melhores decisões patrimoniais que você vai tomar. Leilões judiciais e extrajudiciais oferecem imóveis com descontos reais de 30% a 60% abaixo do valor de mercado. O segredo está em ter assessoria jurídica especializada antes de dar o lance: com a análise certa, você arremata com segurança, sabendo exatamente o que está comprando e o que esperar até receber as chaves. É uma oportunidade que profissionais do mercado imobiliário já aproveitam há anos — e que está cada vez mais acessível para qualquer pessoa com o suporte adequado.
Varia bastante conforme o tipo de regularização. A usucapião extrajudicial, feita diretamente em cartório, costuma levar entre 6 e 18 meses. A judicial pode levar de 1 a 3 anos. A adjudicação compulsória extrajudicial pode ser resolvida em poucos meses. Regularizações mais simples, como baixa de alienação fiduciária, podem ser concluídas em semanas. O diagnóstico inicial é o que define o prazo real do seu caso.
Essa situação é mais comum do que parece — e tem solução. Se você pagou pelo imóvel e o vendedor desapareceu, faleceu ou se recusa a assinar a escritura, o caminho é a adjudicação compulsória. Desde 2023, esse procedimento pode ser feito diretamente em cartório, sem ação judicial, o que torna o processo muito mais rápido. A justiça transfere o imóvel para o seu nome independentemente da vontade ou do paradeiro do vendedor.
Muito provavelmente sim. Quem mora e cuida de um imóvel por anos, sem que ninguém conteste, tem direito a regularizar essa posse como propriedade — é o que chamamos de usucapião. Em muitos casos é possível fazer o processo diretamente em cartório, sem precisar ir ao tribunal. O primeiro passo é uma análise do seu caso para confirmar os requisitos e definir o caminho mais rápido.
Sim, é obrigatório por lei — tanto na usucapião judicial quanto na extrajudicial. Mas além da exigência legal, o advogado especializado define qual modalidade se aplica ao seu caso, reúne a documentação correta e conduz o processo do início ao fim, evitando erros que atrasam ou inviabilizam o reconhecimento da sua propriedade.
Com o financiamento quitado, o banco tem obrigação legal de providenciar o cancelamento da alienação fiduciária no cartório. Se não fizer no prazo, é possível notificá-lo formalmente e, se necessário, acionar judicialmente — com direito a indenização por danos. O processo costuma ser rápido quando conduzido com suporte jurídico adequado.
Antes de assinar qualquer contrato: matrícula atualizada, certidões negativas do vendedor (cíveis, trabalhistas e fiscais), ônus reais como hipotecas e penhoras, situação de IPTU e condomínio, e conformidade da área. Esse conjunto de verificações — chamado de due diligence imobiliária — garante que você não vai herdar problemas do vendedor nem ter a compra questionada no futuro.